Upadłość konsumencka a kredyt hipoteczny

Przy kredycie hipotecznym trzeba rozdzielić dwie rzeczy, które w potocznej rozmowie się zlewają: co dzieje się z nieruchomością i co dzieje się z zobowiązaniem.

Nieruchomość

Nieruchomość obciążona hipoteką wchodzi do masy upadłości i podlega likwidacji przez syndyka. Nie ma przepisu, który wyłączałby ją z masy z tego powodu, że jest obciążona.

Jeżeli jest to lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym upadły zamieszkuje, zastosowanie znajduje mechanizm z art. 342a: z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy. Kwotę określa sędzia-komisarz na wniosek upadłego.

Szerzej piszemy o tym w tekście upadłość konsumencka a mieszkanie.

Zobowiązanie

Wierzyciel hipoteczny uczestniczy w postępowaniu i jest zaspokajany w ramach podziału funduszów masy, według reguł określonych w ustawie. Zabezpieczenie rzeczowe ma tu znaczenie dla kolejności i sposobu zaspokojenia.

Kluczowe pytanie brzmi: co z częścią zobowiązania, która nie została zaspokojona ze sprzedaży?

Odpowiedź wynika z ogólnej konstrukcji postępowania konsumenckiego. Zobowiązania powstałe przed dniem ogłoszenia upadłości, które nie zostały zaspokojone w toku postępowania ani w wykonaniu planu spłaty, mogą zostać umorzone — art. 370a ust. 1 mówi wprost o określeniu przez sąd, jaka część zobowiązań upadłego powstałych przed dniem ogłoszenia upadłości zostanie umorzona po wykonaniu planu spłaty wierzycieli, a art. 370f ust. 1 przewiduje postanowienie o stwierdzeniu wykonania planu i umorzeniu zobowiązań niewykonanych.

Zobowiązanie z tytułu kredytu hipotecznego nie znajduje się na liście wyłączeń z art. 370f ust. 2 — ta lista obejmuje m.in. alimenty, grzywny, obowiązek naprawienia szkody z przestępstwa i zobowiązania umyślnie nieujawnione.

Czego to nie przesądza

Powyższe to opis mechanizmu ustawowego, a nie prognoza dla konkretnej sprawy. Na wynik wpływają: wartość nieruchomości, wysokość zadłużenia, ustalenia sądu co do zawinienia (art. 370a ust. 2), poziom zaspokojenia wierzycieli (ust. 3–4) oraz przesłanki z art. 369 ust. 3.

Czego nie robić

• Nie przenoś nieruchomości na członków rodziny przed złożeniem wniosku. Czynności zmierzające do uszczuplenia majątku mogą być oceniane w kontekście art. 369 ust. 3.
• Nie zatajaj obciążeń. Zobowiązania, których upadły umyślnie nie ujawnił, nie podlegają umorzeniu, jeżeli wierzyciel nie brał udziału w postępowaniu (art. 370f ust. 2).

Co przygotować

1. Umowę kredytu hipotecznego wraz z aneksami.
2. Aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia.
3. Odpis z księgi wieczystej.
4. Informację o innych obciążeniach nieruchomości.

Źródła i podstawa opracowania

Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 913), art. 342a, art. 343, art. 369 ust. 3, art. 370a, art. 370f. Stan prawny: wrzesień 2026 r.