Upadłość konsumencka a mieszkanie – co może się z nim stać?

To pytanie zadaje niemal każdy, kto rozważa upadłość i ma własne mieszkanie. Odpowiedź wymaga rozdzielenia dwóch rzeczy: co dzieje się z lokalem i co dzieje się z potrzebami mieszkaniowymi.

Zasada: mieszkanie wchodzi do masy upadłości

Majątek upadłego wchodzi do masy upadłości i podlega likwidacji przez syndyka. Lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny nie jest z tego wyłączony — art. 63 ust. 1 wymienia wyłączenia i nieruchomości mieszkalnej wśród nich nie ma.

Wyjątek konstrukcyjny: kwota na najem

Ustawodawca przewidział mechanizm, który ma zabezpieczyć dach nad głową. Art. 342a ust. 1 Prawa upadłościowego:

Jeżeli upadły jest osobą fizyczną i w skład masy upadłości wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym zamieszkuje upadły, a konieczne jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

Kwotę tę — na wniosek upadłego — określa sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży oraz opinię syndyka (ust. 2). Na postanowienie przysługuje zażalenie.

Jeżeli fundusze masy na to pozwalają, a lokal opuszczony przez upadłego nie został jeszcze zbyty, sędzia-komisarz może przyznać zaliczkę na poczet tej kwoty (ust. 3).

Co z tego wynika w praktyce

• Mieszkanie co do zasady zostanie sprzedane.
• Z ceny sprzedaży wydziela się kwotę na najem — od 12 do 24 miesięcy przeciętnego czynszu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości.
• O wysokość tej kwoty trzeba wystąpić z wnioskiem — nie jest przyznawana z urzędu.
• Decyduje sędzia-komisarz, biorąc pod uwagę wskazane w ustawie okoliczności.

Częste nieporozumienia

„Mieszkanie jest chronione, bo w nim mieszkam.” Zamieszkiwanie nie wyłącza lokalu z masy. Uruchamia natomiast mechanizm z art. 342a.

„Dostanę tyle, żeby kupić mniejsze mieszkanie.” Ustawa mówi o kwocie odpowiadającej czynszowi najmu za 12–24 miesiące, a nie o wartości innego lokalu.

„Kredyt hipoteczny zniknie razem z mieszkaniem.” To osobna kwestia — sposób zaspokojenia wierzyciela hipotecznego i losy pozostałej części zobowiązania zależą od przebiegu postępowania i planu spłaty. Piszemy o tym w tekście upadłość a kredyt hipoteczny.

Co warto przygotować

1. Dokumenty własności lokalu i informację o obciążeniach (hipoteka, służebności).
2. Informację o osobach pozostających na Twoim utrzymaniu.
3. Rozeznanie w stawkach najmu w Twojej lub sąsiedniej miejscowości — będzie punktem odniesienia.
4. Realistyczny plan na okres po sprzedaży.

Źródła i podstawa opracowania

Prawo upadłościowe (tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 913), art. 63 ust. 1, art. 342a; Kodeks postępowania cywilnego — w zakresie mienia wyłączonego od egzekucji. Stan prawny: wrzesień 2026 r.